Il est possible de s’endetter pour mener une opération immobilière, ce qui n’est pas aussi facilement réalisable pour d’autres investissements à titre personnel.
Ainsi, la question de l’investissement immobilier se pose souvent avant d’autres investissements, mais ce n’est pas parce que c’est un projet concret (de la pierre), qu’il faut acheter n’importe quoi en prétextant que cela prendra de la valeur.
Pour réussir un bel investissement immobilier, il faut respecter quelques étapes.
Trouver un bien immobilier
L’étape la plus complexe d’un investissement immobilier est de trouver un bien, non pas que trouver un bon appartement soit difficile, mais trouver un projet rentable, exploitable et qui convienne à ses attentes l’est beaucoup plus. Ainsi, avant de chercher un bien, il faut savoir ce que l’on cherche, ce qui nécessite de s’informer et de se former.
Définir un type de bien destiné à une exploitation précise
La recherche d’un bien nécessite de connaître l’immobilier et les types d’investissements pour choisir ce que l’on souhaite faire. Pour des investissements moyens (inférieur à 500 000€), on peut aller du studio, à la colocation, en passant aussi par l’immeuble de rapport. Ces investissements n’ont rien à voir dans leur gestion, ni même dans leur achat, puis pour chaque type de bien, on trouve aussi des différences importantes au niveau fiscal et gestion. Ainsi, il est primordial de se former et de s’intéresser à l’immobilier avant de se lancer et d’acheter le premier bien venu. La base est de comprendre ce que l’on fait, de savoir quoi chercher et de pouvoir estimer la rentabilité d’un bien avec des calculs comme la rentabilité net-net.
Commencer à chercher dans un secteur choisi
Une fois la partie théorique acquise et l’objectif défini, il va falloir passer à la recherche du bien. Cette partie peut prendre beaucoup de temps, surtout quand on ne s’y connaît pas. Pour commencer à chercher, il faut identifier le secteur qui correspond à son objectif, si on veut louer pour des cadres en déplacement, on choisit un bon quartier, pour du tourisme, le bord de mer, etc. L’étude de marché est importante pour définir son secteur. Ensuite, on peut regarder les annonces, sur internet (sites d’immobilier, le bon coin…) ou en agence.
Je vous conseille de lister celles qui sont intéressantes sur un tableur Excel, avec le lien de l’annonce, la rentabilité net-net, et tout ce qu’on pourra mettre pour donner une note au bien. En recensant les biens de la sorte, on parvient à comparer assez facilement et à avoir une idée de ce qu’est une bonne affaire, et on peut alors réaliser qu’on ne doit pas laisser passer telle ou telle annonce. Et c’est alors le moment de visiter pour confirmer cette impression.
Visiter et rencontrer l’acheteur
Quand on trouve un bien qui semble intéressant, il faut prendre rendez-vous avec le propriétaire et visiter le bien. Cette étape n’est pas une formalité, elle permet d’identifier d’éventuels défauts du bien, de préparer l’agencement du bien et d’évaluer correctement sa valeur. Pensez à vérifier l’électricité, la bâtisse, l’état des murs (surcouche…) et regardez tout. Une mauvaise visite pourrait cacher des surprises qui peuvent parfois couter cher. Si vous achetez un immeuble ou une maison, soyez très vigilants à la bâtisse, au toit, aux fondations, etc.
Si la visite est concluante, réfléchissez à un prix qui vous conviendrait par rapport au prix initial, faites toujours une proposition à un prix inférieur, à moins que l’affaire soit déjà exceptionnelle. Vous pouvez faire une offre dès la fin de la visite, ou dire que vous allez réfléchir et que vous êtes très intéressé, mais ne partez pas en disant que vous le recontacterez sans montrer un réel intérêt. Si l’affaire est bonne, elle risquerait alors de vous échapper.
Obtenir un prêt de votre banque
Une fois l’offre faite et le compromis de vente signé, vous avez 3 mois au maximum pour obtenir votre prêt. L’idéal est d’avoir des contacts avec plusieurs banquiers avant même de signer son compromis. Pour réussir à obtenir un prêt rapidement, il faut s’y prendre le mieux possible.
Préparer son dossier
Un bon dossier de banque est devenu une obligation, il faut préparer sa demande et faire un fichier dans lequel se trouvent toutes les pièces demandées, puis un document qui présente votre projet avec votre investissement. Un banquier qui dispose de toutes les pièces nécessaires sera plus enclin à pousser votre demande de prêt. De plus, un élément est extrêmement important : l’emploi (CDI, rémunération), il conditionne vos prêts. Ainsi, pour un prêt, il est préférable de s’orienter vers un CDI, mais il ne faut pas changer d’emploi juste pour cela. En cas de refus, il faut déjà contacter d’autres banques. En somme, le dossier joue un rôle très important, mais les banques ont des critères différents, alors en cas de difficulté, il faut contacter d’autres banques.
Contacter des banques
Généralement, on se tourne déjà vers sa banque pour demander un prêt. Conclure un prêt avec une autre banque va souvent de pair avec le transfert de comptes chez cette banque, même si cet accord n’est pas formel. Pour obtenir un bon prêt, il faut regarder le prêt et les conditions (apport, coût du remboursement anticipé, durée…), de bonnes conditions peuvent rendre un taux plus élevé intéressant selon ses objectifs.
Pour contacter d’autres banques, n’hésitez pas à vous tourner vers de nombreuses banques, recensez les contacts pris sur un fichier Excel pour ne pas vous y perdre, et recontactez souvent les banquiers qui peuvent laisser votre dossier de côté.
Enfin, une possibilité intéressante est celle de recourir à un courtier en prêt immobilier, le courtier ne coûte pas cher puisqu’il se rémunère sur le prêt immobilier en négociant des taux intéressants. Ainsi, il vaut mieux un courtier qu’un prêt mal négocié, mais en ayant de bonnes connaissances et du temps, se charger soi-même d’obtenir son prêt peut être plus intéressant.
Louer son bien
Une fois l’achat réalisé, il faut réussir à louer son bien, ce qui requiert d’avoir une stratégie bien définie et de bien s’en occuper. Déjà, si c’est nécessaire, faites vos travaux et équipez votre bien, prévoyez un délai suffisamment important pour cette étape. Pour louer votre bien au mieux et trouver d’autres idées d’investissement, vous devriez visiter www.benjaminsant.fr catégorie Lifestyle, où vous trouverez des articles variés d’investissement.
Avoir une stratégie définie
Définir sa stratégie de location doit se faire avant même d’acheter, on achète un bien pour une location précise, certains biens se loueront mieux pour tels ou tels clients, ainsi si vous avez prévu de faire du saisonnier, choisissez un secteur qui convient à ce type de location. Ensuite, il faut s’occuper de faire les déclarations légales liées à la fiscalité.
Mettre son bien en valeur
Pour louer votre bien (meublé) au mieux, il faut bien l’équiper, mais c’est normalement chose faite à cette étape. Ici, ce qui manque c’est la mise en valeur du bien dans la communication aux clients potentiels. La découverte d’un bien doit attirer le client et lui donner envie de venir, ce qui nécessite de prendre des photos de très bonne qualité et de faire de bonnes annonces pour le bien. Pour prendre des photos de grande qualité, vous pouvez faire appel à un photographe professionnel, et équiper le bien pour l’occasion avec du homestagging. En s’occupant bien de cette étape, on peut réussir à louer son bien à un prix supérieur à ce qu’il vaut réellement.
Chercher un locataire
La partie de recherche d’un locataire complète la précédente et finalise votre projet. Pour trouver un locataire, vous aurez besoin de bonnes annonces et photos adaptées à votre produit et à la plateforme sur laquelle vous le proposerez. Il faut donc choisir des agences immobilières ou des sites sur lesquels vous mettrez votre bien en location. Ce choix dépend beaucoup du type de location que vous souhaitez mettre en place. Pour de la courte durée, il faut proposer son bien sur plusieurs plateformes et ne pas se limiter à Airbnb. Pour de la longue durée, multiplier les agences n’est pas forcément un bon choix.
Ainsi, l’investissement immobilier est un projet qui n’est pas très difficile à mener et qui est assez accessible, cependant, il peut y avoir des difficultés à chaque étape. En réfléchissant et en étant suffisamment prudent, on peut mener de belles opérations, mais il faut bien savoir ce que l’on fait et se former au préalable. En apprenant et en comprenant comment bien gérer un achat immobilier, on peut faire un bon investissement.
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